Quelles charges locatives pour un local commercial ?
Le bail commercial est un contrat de location intervenant dans le cadre de l’exploitation d’un fonds de commerce, industriel ou artisanal. Ce contrat doit obligatoirement comporter un inventaire précis et limitatif et répartir les charges ainsi que les dépenses entre le locataire et le bailleur. Quelles sont les différentes charges locatives pour un bail commercial et comment sont-elles réparties ? Réponses dans la suite !
Comment se fait la répartition de charges locatives pour un bail commercial ?
La répartition des charges entre le bailleur et le preneur se fait en général par voie conventionnelle. En effet, les parties répartissent comme bon leur semble les charges locatives en insérant expressément une clause s’y rapportant dans le contrat. Ainsi, chacune des parties ne peut réclamer à l’autre que des dépenses qui ont été prévues au bail. Vous pouvez vous rapprocher d’un cabinet d’avocat spécialisé en droit de l’immobilier comme Nov Law si vous voulez plus de renseignements sur les baux commerciaux.
Le plus souvent, le locataire supporte toutes les charges locatives pour un bail commercial relatives à l’entretien des locaux, à l’exception des grosses réparations. Il peut tout de même être prévu que ces dernières ou encore les travaux de mise en conformité, restent à sa charge.
Concernant les ensembles immobiliers comportant plusieurs locataires, le propriétaire ne peut attribuer à certains, les charges et dépenses relatives à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires. La répartition doit se faire expressément selon la surface exploitée par chacun.
Par ailleurs, s’il arrivait qu’un désaccord apparaisse entre les parties, il revient au juge d’interpréter la répartition. Mais en l’absence de clause concrète de répartition des charges locatives pour un bail commercial, le juge se référera par défaut à la loi.
Quelles sont les charges supportées par le bailleur ?
Certaines charges ne peuvent être imputées au locataire, puisque le bailleur a l’obligation légale de s’en charger. Selon l’article 606 du Code Civil, l’article R145-31 Code de commerce et la Loi Pinel de 2014, il s’agit en l’occurrence de :
- les dépenses concernant les grosses réparations (gros œuvre) relatif au bâti (ravalement, charpente, toiture, isolation, etc.) ;
- les dépenses de travaux touchant à la vétusté de l’immeuble ou mise aux normes ;
- les charges locatives pour un bail commercial relatives aux honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du bien loué ;
- les impôts, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local : contribution économique territoriale, etc. ;
- les charges, impôts, taxes, redevances et coût des travaux portant sur des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.
Quelles sont les charges incombant au locataire ?
Les charges qui sont en principe imputables au preneur sont celles touchant aux dépenses d’entretien, celles relatives à sa consommation d’énergie ou d’eau, les taxes liées à son activité et les réparations courantes. Les charges locatives pour un bail commercial concernées sont les suivantes :
- les dépenses courantes d’électricité, d’eau et de gaz ;
- les dépenses relatives aux réparations courantes et à l’entretien (peinture, papier peint, volet, compteurs, appareils de chauffage, sanitaires, etc.) ;
- les travaux d’embellissement des locaux dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique ;
- les dépenses d’équipement de la copropriété (quote-part des frais d’ascenseurs ou des charges du personnel d’entretien) ;
- les impôts, taxes, redevances, contributions et charges liés à l’usage des locaux loués (taxe foncière, taxes additionnelles à la taxe foncière, voirie, enlèvement des ordures ménagères, etc.).
Les autres catégories de charges locatives pour un bail commercial, notamment les honoraires de prestataires externes, primes d’assurances et autres, sont à répartir entre les parties. Mais il faut savoir que, la plupart du temps, ces dernières sont supportées par le locataire.
